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本文轉載自「中國房地產(chǎn)報」，作者劉偉。
“指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率?！?/span>
8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會(huì )議中，回應了市場(chǎng)關(guān)切。
2023年一季度以來(lái)，由于新增房貸利率和存量房貸利率存在較大利差，出現部分居民提前償還房貸的情況，這引起監管部門(mén)的注意。
在7月14日在國新辦新聞發(fā)布會(huì )上，央行 貨幣政策司司長(cháng)鄒瀾曾談到，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
從“支持和鼓勵”到“指導”的變化，使得存量個(gè)人住房貸款利率的調整呼之欲出。數位受訪(fǎng)者認為央行這一表態(tài)順應了市場(chǎng)的需求。
在房地產(chǎn)方面，本次會(huì )議還提出要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。落實(shí)好“金融16條”，延長(cháng)保交樓貸款支持計劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。因城施策精準實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續引導個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。
“希望政策早日落地?！薄跋Ｍ?jiǎn)化申請流程?！币恍┬袠I(yè)讀者紛紛給后臺留言。
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在8月1日召開(kāi)的央行、國家外匯管理局2023年下半年工作會(huì )議上，央行明確提出因城施策精準實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續引導個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，同時(shí)指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率。
招商證券認為，存量按揭利率下調可能性較高。2017年～2021年間，房地產(chǎn)調控嚴格，新發(fā)放按揭貸款規模大且房貸利率較高。近兩年，全國房?jì)r(jià)普遍低迷，房貸新客戶(hù)普遍承受了房?jì)r(jià)虧損，財富縮水。
此外，由于近幾年存款利率顯著(zhù)下調，使得存量按揭貸款利率與三五年定期存款利率的差距擴大，老百姓普遍缺乏好的投資渠道，導致提前還貸較多。
存量按揭貸款利率明顯下調有望較大程度上減少提前還貸規模。在央行領(lǐng)導表態(tài)支持及鼓勵銀行調整存量按揭貸款利率后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要對此采取必要的舉措，回應廣大群眾的關(guān)切。
首都經(jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池教授在受訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“在我國利率市場(chǎng)化過(guò)程中，在存量浮動(dòng)利率房貸轉換過(guò)程中，有些借款人選擇了固定利率貸款，造成在利率下行下，房貸利率高處站崗，因此，不得已選擇提前還貸置換更低的房貸利率?！?/span>
趙秀池認為，央行指導商業(yè)銀行依法調整存量個(gè)人房貸利率非常正確，她建議商業(yè)銀行統一將選擇固定利率的存量房貸統一轉換為基于LPR的浮動(dòng)利率貸款。對于已經(jīng)認房不認貸的城市，按照首套房利率進(jìn)行轉換。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行這一表態(tài)，意味著(zhù)政策順應民意，順應擴內需促消費的大背景。但也要有序推進(jìn)這項工作，避免無(wú)序競爭導致市場(chǎng)預期發(fā)生大幅度波動(dòng)，認為房貸利率會(huì )有非常大的下降空間，導致金融機構利差快速收窄，惡化金融機構的盈利水平，影響金融機構支持國家發(fā)展戰略和發(fā)展公共金融。
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存量按揭貸款利率下調歷史上曾發(fā)生過(guò)一次。
2008 年10 月，央行宣布將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7 倍，并在答記者問(wèn)中表示金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險的基礎上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。
當年由于轉按揭的盛行，銀行為爭奪按揭貸款業(yè)務(wù)，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。
住房金融高級經(jīng)濟師陳斌認為，“對于市場(chǎng)而言，有序調整存量房利率，是早就該改變的做法，以前利率下行期間的轉按揭就是基于此，可以降低存量房貸款利率。后來(lái)，央行限制轉按揭，讓市場(chǎng)暫停改變。此次變動(dòng)只不過(guò)是理順市場(chǎng)行為而已，市場(chǎng)各方反應宜平靜些為好?！?/span>
“根據最新披露的數據，個(gè)人住房貸款余額連續兩個(gè)季度減少，這是歷史上的首次，意味著(zhù)房貸進(jìn)入了存量時(shí)代。爭搶存量時(shí)代優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競爭下，銀行開(kāi)啟了降低存量房貸利率的大幕。部分城市或部分銀行已經(jīng)開(kāi)始降低房貸利率，未來(lái)的競爭會(huì )越來(lái)越激烈?！崩钣罴伪硎?。
當下，已有銀行在部分地區率先行動(dòng)調整存量房貸利率。例如，此前有消息稱(chēng)，興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶(hù)給予1年期的利率優(yōu)惠券，該行對此回應稱(chēng)：“該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng )新試點(diǎn)，并未大量推廣?！?/span>
趙秀池稱(chēng)，從支持剛需和改善性住房需求、金融經(jīng)濟社會(huì )穩定角度來(lái)看，必須允許存量房貸固定利率轉換為基于LPR的浮動(dòng)利率。因為當初存量房貸都是浮動(dòng)利率，只不過(guò)是基于央行基準利率的浮動(dòng)利率，從法理上應該自動(dòng)轉換為基于LPR的浮動(dòng)利率。
由于存量按揭貸款利率下調將壓縮銀行息差，加大經(jīng)營(yíng)壓力，銀行主動(dòng)下調的動(dòng)力較弱。這可能需要監管明確調整的方案，因而存量按揭利率下調尚需時(shí)間。
存量按揭貸款利率調整的可能路徑如何？
招商證券認為，存量按揭加點(diǎn)下調的可能方案為，存量按揭貸款加點(diǎn)高于目前區域最新加點(diǎn)幅度的，按揭貸款加點(diǎn)有可能下調至最新的，低于最新加點(diǎn)幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區域下限，存量按揭利率降至當地當前新發(fā)放利率之下也是不合理的。
為了推進(jìn)存量按揭利率調整工作，銀行可以在手機銀行、網(wǎng)上銀行等設置調整申請鏈接，讓客戶(hù)自主申請，也可以網(wǎng)點(diǎn)線(xiàn)下申請，操作難度很低。
